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| 99％的人都不知道 这才是购二手房中最难解决的手尾 |
| 信息类型：土地信息 添加时间：2018-11-22 15:24:54 点击次数： 字号：T|T |
99％的人都不知道 这才是购二手房中最难解决的手尾
类别：购房知识 发表于：2016-12-4 7:08:19
记者了解到，市民购买二手房，假如前业主不配合迁出户口，即使房子已经过户完毕，新业主也没有办法硬性要求前业主迁离。所以，户口这个问题，是购买二手房需要特别留意的细节。
买房子是很复杂的过程，户口又是很容易忽略的细节
有律师讲过这样一个案例：有市民将前业主告上法庭，要求前业主赔偿30万元，原因是前业主卖掉房子后，7年仍未将户口迁出。最后，法院判处前业主赔偿违约金10万元，然而对于“迁出户口”的要求，法院也表示无可奈何。
记者了解到，市民购买二手房，假如前业主不配合迁出户口，即使房子已经过户完毕，新业主也没有办法硬性要求前业主迁离。所以，户口这个问题，是购买二手房需要特别留意的细节，否则会留下一道“手尾”（粤语，遗留问题的意思），而且是最难解决的“手尾”。
遇到“户口老赖”，法院也没招
说到“户口老赖”，其实很多人会遇到这个问题，尤其是没有购房经验的“小白”，很容易忽略这个问题。
林小姐就是这样，购买二手房时粗心大意，相信前业主尽快迁出户口的承诺，并没有写入合同，后果就是自己一直落不了户。由于房子买来就是为了让小孩读小学的，林小姐到二手房对应的派出所户籍科咨询流程，被告知只要有《准许迁入证明》就可以办理，前业主可作为“挂空户”处理，然而，前业主的户口迁出问题是无法处理的，只能劝说前业主主动迁离。
据了解，在购房迁入户口的问题上，常常有很多“手尾”很长、也很难处理的案例。比如房子已经转手多次，但上一任卖家的户籍还没有迁走；比如老人家卖房，里面挂着几个孙子、孙女的户口；比如业主卖掉房子却以各种借口不迁出户口，甚至彻底不接电话玩失踪，让买家只有着急上火的份儿。
那么，遇到“户口老赖”，明明占理的这边就纳闷了：我上法院告你总可以了吧。但事实上，专业律师告诉记者，单纯的户籍迁徙之诉讼，由于超过了法院的执行范围，大部分地方是不受理的。就我国目前的户籍管理制度而言，户口的迁出、迁入存在问题，比如业主卖掉了唯一住房，户口的确无处可去，这些问题目前仍无解决方案。
存在隐患，“挂空户”是下下策
前业主拒不搬走，虽然并不影响新业主落户，可以让前业主成为“挂空户”，但是“挂空户”是否真的对新业主无影响？事实并非如此。清华源律师事务所高级合伙人赵律师认为，“挂空户”存在隐患，是下下策，是无奈中的选择。
1.学籍。存在可能被前业主占用的风险，导致新业主孩子无法读书；
2.纠纷。前业主的纠纷可能殃及新业主，“结果是你的房子收到法院传票甚至被人泼油漆……我们见过不止一次”；
3.新增人口。前业主仍然可以接受新人落户，继续增加户口迁出的难度；
4.拆迁补偿。目前拆迁补偿是以房产证为主，但在商业拆迁中往往还要结合户籍和实际居住情况。赵律师坦言，自己代理过类似纠纷，其中的复杂讲起来“有一匹布那么长”；
5.影响价值。由于大家越来越关注户籍问题，如果存在的问题不解决，那么下次转售房子的时候，就有可能会影响实际销售价格。
购房前查户口，迁户口写入合同
要解决购房中的“手尾”——户口问题，唯一的办法是防患于未然。
首先，购买二手房要查册，除了查册之外，查户口也很有必要。尤其是对学位房买家来说，户口被占可能意味着学籍被占，这是关系到孩子入读的关键问题。所以，当你敲定心水房、准备签约前，最好要求业主带上身份证、房产证去公安局户籍窗口查询其户口情况，查清楚原户口有无挂靠其他人口、原户口有无小孩占用学籍，如果有孩子正在入读，要算一下小孩多大、是否已经毕业。越秀区规定5年内户口没有被占用，小孩迁过来才可以使用这个学位。
其次，在签订购房合同的时候，“迁户口”要列入合同的强制执行条款，并且写明赔偿金额。最简单的办法就是押一笔钱在买家手里，约定前业主迁出户口、新业主成功迁入户口后，这笔钱再转给前业主。
增大违约成本是防患于未然最可行的方法。羊城晚报记者从业内律师处获悉，只有在合同里写明“原业主必须迁出户口”的条款，法院才可能受理案件，否则连求告都无门。另外，值得注意的是，类似的违约案件，最后法院判罚的违约金也是有限的（除非合同有明确约定），相比于诉讼成本来说，有时候并无“着数”。
(来源：羊城晚报)
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