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一旦网签房源锁定至交易完毕
信息类型:房产行业( 律师楼 )  添加时间:2010-12-30 14:59:50  点击次数:  字号:T|T
明年1月1日起,广州所有二手房交易必须网上签合同,房价税费全部“阳光化”

昨日,市国土房管局发布了《广州市存量房网上交易规则》(简称《规则》):明年开始,广州所有二手房买卖交易都必须在网上签合同,放盘的房子一旦网上签约即被锁死至交易完成。

其中,2011年1月1日起,中心六区所有经过中介机构促成的二手房交易都必须进行网签,从1月16日起,自行交易过户的二手房也将从目前仅限于越秀区网签扩大到中心六区网签。

  市国土房管局相关负责人表示,该措施将使二手房交易更阳光化,不会出现一房两卖的情况。而网签全面实施后,网签系统、银行和税局将会全部联网,可以基本杜绝报低价避税的行为。

  二手房交易一律网签

  早在今年年初,二手房网签系统已在广州多家大中介公司试点运行。明年1月1日将在广州市市中心六区(越秀、天河、海珠、白云、荔湾、黄埔)内全面推行,也就是说,所有广州市的二手房交易,包括由中介公司促成的和买卖双方自行交易的,都必须进行二手房网签。

  不过,市民自行网签交易的2011年1月1日暂时只能在市房地产交易中心进行,也即仅限于越秀区二手房交易进行网签。而其他如天河、海珠、白云、荔湾、黄埔等区则在2011年1月16日进行自行交易的二手房网签。

  卖二手房要先网上放盘

  按照《规则》,业主卖出房屋前,都先要在中介公司签订中介服务合同,把房屋资料进行网上放盘,待房屋资料出现在网签系统上,才能完成后面的二手网签交易。而业主可以选择多家中介公司放盘。房屋信息上网发布后,在委托期限内变更或者解除房地产中介服务合同的,业主要与中介公司签订变更或者解除该合同的书面协议,然后由中介公司在网上交易系统办理变更或者撤下该房屋信息的手续。房地产中介服务合同到期的,网上交易系统自动撤下房屋信息。

  放盘后,在网签系统上可以显示放盘这套房屋的模糊信息,包括房屋所在区域;房屋性质(住宅、写字楼、商铺等);房屋建筑面积;房屋拟转让价格;房地产中介服务合同期限、委托性质(是否独家委托);存量房买卖合同的示范文本;房地产中介服务机构及从业人员名称、联系方式;其它需公布的信息。想买房的市民可以登录两个网站———阳光家缘网站(http://g4c.laho.gov.cn)和广州市房地产中介协会网站(http://rea.laho.gov.cn/index1.jsp)查看这些盘源信息。

  签合同后房源被锁死

  买家看房后,三方达成协议后就可以在网上签订二手房买卖合同。而买卖双方签订了网上合同后,在完成交易过户前或者解除存量房买卖合同前,不能再次在网上交易系统签订以该存量房为标的的买卖合同。即这套房源会被锁死,直到整个交易完成,才会被撤下,这套房屋还能再继续买卖。买家不会担心一房二卖的情况。

  而经各方当事人协商同意变更或者解除该合同的,应当签订变更或者解除合同的书面协议,然后由签订合同的签约服务点或者中介公司在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。而交易过户手续完成后,市国土房管局会在网上交易系统中明示该存量房当次交易已完成,并撤下房屋信息。这套房屋就可以继续交易了。

  中介签虚假合同将被罚

  以后市民通过中介公司买卖房屋,都得进行网上签约。因此,《规则》规定,中介公司首先要申请进入网签系统,即向市国土房管局认可的第三方数字证书提供商申办数字证书,签署并承诺遵守《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》。《规则》明确,签约服务点、中介公司及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时,存在网上交易系统外交易,不通过网上交易系统验证房屋信息,签订虚假存量房买卖合同,以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料,或者协助当事人虚报成交价格等行为的,自愿接受市国土房管局的处理,市国土房管局根据具体情况分别给予责令整改、诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统不超过6个月的处理,以及按有关规定进行处罚。

  ■知多D

  ●问:如果交给多个中介公司网上放盘,会不会有中介恶意签虚假合同,锁死我的房不让交易?

  答:业主如果发现中介公司在没有经过业主而签署虚假网上合同,锁死房源,业主可以向房管局投诉。房管局可以根据《规则》对其处罚,暂停其网签的系统。业主也可以申请撤销这个网上合同。

  ●问:网签系统1月1日开始实施,是以签约时间、递件时间为准,还是完税时间为准?

  答:以签合同时间为准。

  ■特别提醒

  报低价避税 或“秋后算账”

  相关部门表示:避税可查出,不必赶搭“尾班车”

  羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生霍映丹报道:此前,广州即将实施二手房网签的消息已在坊间传闻了一段时间,一些中介机构也利用人们想报低成交价避税的心理来催促买卖双方成交,因此,进入12月,二手房交易量再度升温。业内人士预计,随着《规则》正式出台,近日广州各交易中心将出现赶尾班车的交易过户递件潮。

  尽管二手房网签系统实施后,网签系统、银行、财税部门也同时实现联网,并可以实时查询。财税务部门可以通过银行系统查询到二手房交易中,买家申请按揭的金额和购房金额,由此可以判断买卖双方是否有报低成交价来避契税、营业税和个人所得税等交易税。不过,如果买家是一次性付款买房的,银行不会有这套房交易的价格等资料,财税部门很难查得其报低成交价避税的行为。

  另外,即使是按揭购房的交易要报低成交价避税也是有“小窍门”,即只要买卖双方先按一次性付款进行交易,办理交易过户后,买家再去把买来的房子办理房屋纯抵押,这样也能获得银行贷款。但这种做法比较复杂,买家首先要有一笔钱把房子买下来。

  市国土房管局相关负责人则提醒这些削尖脑袋想避税的人:相关部门以前受制于人力和技术手段无法查避税的情况。只要曾经少交过税费,今后时机成熟都存在被追回的可能性,市民没有必要因此仓促入市。而市房管部门近期已经加大了配合税务部门稽查税费的力度。

  而准备买二手房的罗小姐则担心,随着二手房网签全面实施,大部分交易不能再报低成交价避税,一套房成交的税费可能会增加好几万元。在这种情况下,业主往往会把增加的成本转嫁到买家身上,二手房房价或会上升。



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